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안녕하세요. 오당케남자입니다.

일반적으로 토지를 개발하는 행위는 임야나 산, 답, 전 등의 토지를 
토목공사를 하고 도로를 만들어 대지로 쓸 수 있겠금 만들어서 분양하는 것을 말합니다.
분양을 진행하는 대부분의 전원주택 부지들이 그렇고, 개인이 개발한 공장부지가 그렇습니다.
 
우리는 별 생각없이 좋은 위치의 땅을 분양받으려 노력하는데,
한가지 짚고넘어가지 않으면 추후 건물을 신축하고 준공을 받을 때 낭패를 보는 경우가 종종 있습니다.
바로 개발행위분담금 때문입니다.

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개발분담금은 임야나 전답의 지목을 개발하여 대지가 되었을때, 
공시지가가 상승하는 부분에 대한 이익 중 일부를 세금으로 걷어가는 것을 말합니다.
임야보다는 전답이, 전답보다는 대지가 공시지가가 높습니다.
개발분담금은 공시지가의 차이에 대한 세금을 내기때문에 지목이 전, 답을 개발한 것보다, 
임야를 개발했을때 더 많이 나옵니다.
하지만 토지를 분양받을 때, 이런것을 따지지 않는 경우가 많습니다.
여러필지의 지목을 일일이 확인하지 않을 때가 많지요.

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토지를 개발하는 행위는 토목공사에 해당합니다.
하지만 토지를 개발을 하면서 개발완료 시점에 토목준공을 득하지는 않습니다.
토지를 분할하고, 분양을 한 후, 각각의 토지에 건축을 하고 건축준공을 할 때, 그 때 토목준공을 함께 받게 됩니다.
문제는 여기서 나옵니다.
분양을 받은사람은 개발행위에 따른 공시지가와 상관없이 분양가에 분양을 받았습니다.
공시지가가 10만원에서 개발 후 30만원이 되었다고 한들, 분양을 받은사람은 100만원에 분양을 받았습니다.
하지만 준공을 하고난 후, 개발행위 분담금이 나옵니다.
그것도 토지를 개발한 사람에게 나오는 것이 아니라 건축준공을 한 토지분양자에게 청구됩니다.
토지분양자 입장에서는 조금 억울할 만한 세금이지만, 
시청에 문의하면 돌아오는 대답은 법이 그렇다는 것입니다.

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같은 전원주택단지 내 부지를 분양받았다 할지라도,
지목에 전답이 많은편인지, 아니면 임야나 산이 많은편인지에 따라 편차가 큽니다.
그리고 분양받은 부지에 토목공사(옹벽이나 마당포장등)이 얼마나 시공되었는지에 따라서도 편차가 큽니다.
중요한 부분은 개발행위분담금은 대처를 잘 못하면 생각보다 훨씬 많이 나옵니다.
저희 부모님이 최근 전원주택부지를 150평정도 분양받아 건축을 했는데,
바로 옆 필지는 천오백만원의 개발행위분담금을 냈다고 하더라구요.
반면 저희 부모님은 수십만원의 개발행위분담금을 납부했습니다.

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개발행위분담금에 대해서 분양할 때 협의가 되어야합니다.
개발자는 토지를 분양하기 위해 여러가지 협의조건을 달아줍니다.
구매자가 갑의 위치에서 조정할 수 있는 부분이 꽤 있지요.
하지만 만약 분양을 결정하고 돈을 지급한 후에는 갑을이 바뀌는 경우가 많습니다.
개발행위분담금 역시 마찬가지입니다.
분양 후에 이러한 사실을 개발자에게 알려봤자, 추후 자료를 요청하면 협조하겠다 정도의 대답만 돌아올 겁니다.
그렇기에 분양하기 전, 개발행위분담금의 주체를 명확히 하는것이 분양자에게 유리합니다.
혹은 추후 분담금의 일부를 개발자에게 전가하는 방법도 있습니다.
그러지 않고 만약 분양 후, 개발행위분담금에 대해 알게되었다면
건축공사를 할 때, 토목공사에 일부 공사비를 할애해야합니다.
공사비를 조금 아끼기 위해 마당포장도 하지 않는 경우가 있습니다. 
만약 토목공사를 전혀 하지 않는다면 개발행위 분담금을 산정할 때 
공제받을 수 있는 부분이 없기에 높은 세금을 내야합니다.
마당포장비용을 아끼려다 개발분담금이 더 많이나오는 경우가 있기 때문에, 
토목공사비용을 무조건 아끼는 것이 유리한 것만은 아니라는 사실을 알아야합니다.

토지를 분양받을 때, 이러한 부분들을 잘 챙겨 예상치 못한 세금폭탄을 피하시기 바랍니다.